民 事 判 决 书
最高法民终66号
上诉人（一审原告、执行案外人）：蒋训楠，女，汉族，1986年3月20日出生，住贵州省安顺市西秀区蔡衙街25号附3号。
委托诉讼代理人：章韵，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。
负责人：黎明，总经理。
委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人、被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路6号。
法定代表人：阳正威，董事长。
一审第三人：安顺商厦有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南街街道南华路6号。
法定代表人：阳正兴，董事长。
一审第三人：贵州省安顺中药厂有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀新区头铺。
法定代表人：阳正威，董事长。
一审第三人：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区黄金路79号2栋3单元附43号。
一审第三人：阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。
一审第三人：金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。
上诉人蒋训楠与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）以及一审第三人安顺商厦有限责任公司（以下简称商厦公司）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称中药厂公司）、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月23日立案后，依法组成合议庭，通过询问、阅卷方式审理了本案。本案现已审理终结。
蒋训楠上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判为支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、长城资产贵州分公司提供的证据，并不能证明案涉车位已根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条设立了抵押权。二、本案法律关系本质是租赁
合同，案涉
合同双方真实意思表示是转移标的物使用权，上诉人与今旦公司签订的《丰景华府车位使用权协议书》第六条“……但享有与所购房屋土地同等年限的使用权”约定了租赁期限，20年以内的租赁期限应为有效，且法律并未禁止一次性付清租金。原审认定为车位买卖关系错误。三、根据《中华人民共和国
合同法》第二百二十九条，即使案涉车位的所有权发生变动，上诉人也有权在租赁期间不向受让人移交占有。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，贵州高院于2016年5月5日的查封及2019年的续封未取得相关房产部门关于协助执行的送达回证，亦未张贴封条或者公告，不能对抗上诉人。
长城资产贵州分公司辩称：首先，抵押权已依法设立并生效，长城公司与今旦公司先后签订了两个抵押
合同，其中2013年9月17日签订的第二份抵押
合同，已经把车位全部用于债务重组设定了抵押担保，办理了车位抵押登记，抵押权证上已包括地下车库；其次，本案抵押在先，买卖在后；最后，蒋训楠仅对车位享有使用权，对土地不享有权利。综上，上诉人不符合排除执行的要求。
今旦公司、安顺中药厂、阳正威辩称：第一，与长城公司签订的抵押
合同包括案涉车位；第二，案涉车位使用权期限随房屋的期限来定，车位使用权归蒋训楠所有，车位对应的土地使用权仍归今旦公司；第三，车位不能办理车位证的情况，已经事先跟买受人蒋训楠说过。
一审第三人夏羽提交意见称：本案和夏羽无关，（2016）黔民初78号民事调解书不能作为执行依据，夏羽已就该调解书向最高人民法院申请了再审，本案应中止审理。
一审第三人商厦公司、金礼惠未提交意见。
蒋训楠向一审法院提出诉讼，请求：1.撤销贵州省高级人民法院（2019）黔执异203号执行裁定书；2.解除对（2016）黔民初78号案件中贵州省安顺市黄果树大街东段丰景华府B6-28号车位的查封并停止执行；3.蒋训楠在车位使用期内不向受让人移交占有；4.本案诉讼费由一审被告负担。
一审法院确认如下法律事实：
一、诉讼、查封及执行情况
2016年4月25日，长城公司向一审法院提起诉讼，请求今旦公司偿还借款本金184300000元及利息、罚息、复利等，对抵押财产享有优先受偿权，商厦公司、中药厂公司、夏羽、阳正威、金礼惠承担连带保证责任。
2016年5月3日，一审法院根据长城公司的财产保全申请，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，查封、扣押、冻结今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽名下245248686.64元等值资产。同日，一审法院作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，对案涉房屋等进行查封。
2016年10月17日，一审法院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：截止2016年4月19日，今旦公司尚欠长城公司重组债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.30元；2016年4月20日到本息付清之日止的逾期罚息以所欠本金金额为基数，复利以应支付而未付的利息金额为基数，均按年利率18.2%计算；长城公司对今旦公司位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目即（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
2017年4月28日，一审法院依据长城公司的申请，作出（2017）黔执34号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人今旦公司位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目即安市房建西秀字第J1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产(以登记机关登记为准)。
因案涉车位被一审法院强制执行，蒋训楠向一审法院提交申请，主张案涉车位系其购买并合法占有，无法办理过户登记手续非其过错，请求中止对案涉车位的执行。一审法院于2019年12月26日作出（2019）黔执异203号执行裁定书，裁定驳回蒋训楠的异议请求。蒋训楠收到该裁定书后，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
二、案外人购车位情况
2016年4月15日，蒋训楠与今旦公司签订《丰景华府车位使用权协议书》，约定：以53000元价格购买B6-28号车位，该车位交付时间为2016年10月30日。同日，蒋训楠向今旦公司通过银行转账支付53000元。今旦公司认可收到购房人的购房款，其向一审法院提交的证据与购房人提交的《收据》一致。
三、案涉房屋、车位预售、抵押及担保情况
今旦公司于2011年12月23日取得西秀区黄果树大街H2地块丰景华府A2-A5#、B1、B2、B7楼《商品房预售许可证》，于2013年4月8日取得A6、A7、B3、B4、B4、B6栋《商品房预售许可证》，于2013年8月28日取得A8、A9栋《商品房预售许可证》。
2013年6月27日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订《抵押
合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等于2013年6月27日签订的（编号：中长资（筑）合字[2013]52号）《债务重组协议》，长城公司受让安顺市商业银行对今旦公司等的债权9100万元，今旦公司、商厦公司将位于安顺市西秀新区东大门“丰景华府”一期14124.84平方米商业用房、“丰景华府”一期B1、B2住宅1987.56平方米及位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押
合同》办理了（安市房建西秀字第J1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为4100万元，在建工程坐落于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府B1至B6幢。
2013年9月17日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订（中长资（筑）和字[2013]70号）《抵押
合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等签订的（编号：中长资（筑）合字[2013]79号）《债务重组协议》，主债务重组本金数额为22000万元（受让安顺市商业银行对今旦公司的12900万元，加2013年6月27日受让的9100万元），今旦公司、商厦公司将其位于安顺市西秀新区东大门“丰景华府”一期商业用房14124.84平方米、“丰景华府”一期住宅125168.78平方米、“丰景华府”项目一期车位19007.91平方米，及商厦公司位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米提供抵押。2013年9月29日，依据上述《抵押
合同》办理了（安房建西秀字第J1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于西秀区黄果树大街丰景华府B1至B6幢。自此，（安市房建西秀字第J1300023号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第J1300041号）《在建工程抵押登记证明》。
2014年12月3日，长城公司要求今旦公司追加抵押物，重新办理了（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府。自此，（安房建西秀字第J1300041号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉《丰景华府车位使用权协议书》是否为租赁协议；2.蒋训楠对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于案涉《丰景华府车位使用权协议书》是否为租赁协议的问题。一审法院认为，就查明的事实可知，蒋训楠与今旦公司签订的《丰景华府车位使用权协议书》约定，将案涉车位一次性定价53000元，蒋训楠自愿购买案涉车位。协议书中并无租赁时间、租赁期限、租赁金额的约定，仅约定了蒋训楠自愿购买今旦公司的B6-28号车位，一次性定价53000元，得不出双方存在租赁的意思表示，且综合一审法院此前审理的购车位人与长城公司、今旦公司等案外人执行异议之诉系列案件来看，涉及车位案件均为车位使用权转让，不存在租赁情形。因此，一审法院认定，案涉《丰景华府车位使用权协议书》为车位使用权转让协议，应按照车位买卖协议的相关法律规定进行审理；蒋训楠关于案涉《丰景华府车位使用权协议书》系租赁协议的主张无事实依据，一审法院不予认可。
关于蒋训楠对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖
合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过
合同约定总价款的百分之五十”的规定，就查明的事实可知，蒋训楠在今旦公司处购买的是车位，非商品房，其身份不属于购房消费者，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除人民法院强制执行的要件；其次，依照该规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，蒋训楠与今旦公司签订《丰景华府车位使用权协议书》的时间为2016年4月15日，在案涉车位办理抵押登记之后，长城公司对案涉车位依法享有对抗案外人蒋训楠的优先受偿权。因此，蒋训楠提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，不能排除人民法院对案涉车位的强制执行。
综上所述，蒋训楠的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条规定，判决：驳回蒋训楠的诉讼请求。案件受理费1125元，由蒋训楠负担。
本院二审期间，蒋训楠提交了《调查取证情况说明》，后附《人防工程质量监督申报表》《贵州省人防工程质量监督书》《贵州省人防建设工程质量监督注册登记表》，拟证明案涉车位为人防工程，未进行抵押。本院将结合其他事实在本院认为部分对该证据进行评述。本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋训楠对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，关于车位是否已抵押问题。蒋训楠主张，案涉车位未办理抵押。经查，登记号为安市房建西秀字第J1400044号《在建工程抵押登记证明》载明，在建工程坐落“西秀区黄果树大街丰景华府”，抵押时丰景华府作为在建工程整体全部抵押，不仅包括地面上的房屋部分，也包括工程的地下建设部分，且长城公司与今旦公司签订的《抵押
合同》第二条2.1“本
合同中所称的抵押财产为乙方合法拥有的如下财产：位于安顺市西秀新区东大门‘丰景华府’一期商业用房14124.84平方米、‘丰景华府’一期住宅125168.78平方米、‘丰景华府’项目一期车位16907.91平方米……”，《抵押
合同》所附《抵押财产清单》明确包含抵押物为丰景华府一期商业用房、住宅、车位。《丰景华府车位使用权协议书》第六条明确“无法办理产权证、土地证……但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）”，可见，蒋训楠在签订协议书时已知其购买的车位不能取得产权证，且土地使用权不在其取得的民事权益范围内。根据“房地一体”原则，在整个项目均已抵押的情形下，将案涉车位排除在抵押范围外，不仅与事实不符，也缺乏法律依据。此外，对于案涉车位是否为人防工程问题。对此，本院认为，根据蒋训楠提交的《调查取证情况说明》，抵押物清单中列明“一期车位16907.91平方米”，而根据《人防工程质量监督申报表》查明，人防建筑面积为16000平方米，由此可见，车位面积与人防建筑面积并不完全等同，蒋训楠提交的证据不能证明案涉车位属于人防工程。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，长城公司对案涉车位享有抵押权，蒋训楠对案涉车位享有的使用权权益不能排除人民法院的强制执行，对于蒋训楠提出的排除执行异议的诉讼请求不予支持。
其次，关于《丰景华府车位使用权协议书》的
合同性质问题。蒋训楠主张，其与今旦公司签订的
合同本质是租赁
合同，真实意思是转移案涉车位的使用权，并非转移车位所有权，亦非想要土地使用权。经查，协议书中并无租赁时间、租赁期限、租赁金额的约定，仅约定了蒋训楠自愿购买今旦公司的B6-28号车位，一次性定价53000元。从上述协议内容看，蒋训楠购买车位使用权的意思表示明确，今旦公司也认为车位使用权归蒋训楠所有，双方所达成的为车位买卖合意，没有形成租赁关系的合意。且综合一审法院此前审理的购车位人与长城公司、今旦公司等案外人执行异议之诉系列案件来看，涉及车位案件均为车位使用权转让，不存在租赁情形。在本案审理中，因案涉车位被一审法院强制执行，蒋训楠向一审法院提交申请，亦主张案涉车位系其购买并合法占有，无法办理过户登记手续非其过错，请求中止对案涉车位的执行。因此，一审认定案涉《丰景华府车位使用权协议书》为买卖
合同并无不当。
最后，关于租赁权能否排除执行的问题。即便如蒋训楠主张，《丰景华府车位使用权协议书》为租赁
合同，蒋训楠亦不能排除执行。本案人民法院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定，同日，作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，明确对今旦公司用于抵押的房产即位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第J1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库）予以查封，案涉车位的查封时间早于车位交付蒋训楠的时间2016年10月30日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁
合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，上诉人请求不向被上诉人移交占有的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。蒋训楠还主张即使案涉车位所有权发生变动，其也有权在租赁期间不向受让人移转占有。然而，所谓“抵押不破租赁”是指出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响。而本案今旦公司将案涉车位抵押在前，蒋训楠签订车位使用权协议在后，故蒋训楠不能以此对抗抵押权的实现。
此外，一审第三人夏羽称其与本案无关，已就长城贵州分公司执行依据问题向本院申请再审，本案应中止审理。然而，夏羽并非（2017）黔执34号执行裁定书的被执行人，案涉车位亦非其财产，且其再审申请已被裁定驳回，故夏羽关于本案应中止审理的主张缺乏法律依据。
综上所述，蒋训楠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元，由蒋训楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝辉
审 判 员 蒋 科
审 判 员 方 玲
二〇二三年一月十二日
法官助理 杨 云
书 记 员 刘孟恬
