广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0114民初16841号

原告：陈广春，男，1975年4月23日出生，汉族，住广州市越秀区,

委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。

被告：赵振雄，男，1958年8月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区,

委托诉讼代理人：黄翠仪，北京市隆安（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡莹，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。

第三人：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。

法定代表人：梁国锋。

委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。

第三人：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内，统一社会信用代码914401017418930454。

法定代表人：何建信。

原告陈广春诉被告赵振雄，第三人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯地产）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈广春及其委托诉讼代理人扶兵奇，被告赵振雄的委托诉讼代理人黄翠仪，第三人云梯地产的委托诉讼代理人王胜宽、孔国锋到庭参加诉讼。第三人云梯山庄经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。

原告陈广春向本院提出诉讼请求：1、判令停止对广州市花都区颐和山庄御山区H４栋301号房的执行，解除对该房的查封、拍卖等执行措施；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：一、执行异议认为原告虽提交了认购书和商品房买卖协议书，但并未提交合法有效的商品房买卖合同，而根据陈广春提交的证据显示，不能签订商品房买卖合同和办理房地产权证的原因是因广州市限购政策，属于其自身原因。属于事实认定错误。

首先原告所提交商品房买卖协议书，是由广州市颐和房产策划代理有限公司作为广州云梯地产开发有限公司的代理人与原告所签署，合同约定的生效日期是签字盖章之日即2017年1月22日，根据法律规定，代理人所实施的代理行为，其法律后果直接归于委托人广州云梯地产开发有限公司，所以原告所提供的商品房买卖协议书，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《异议复议规定》”)第28条规定的合法有效的书面买卖合同完全就是同一概念，执行异议将将原告所提交的商品房买卖协议书区别于商品房买卖合同，属于法律认知错误。执行异议认为原告提交的证据显示，不能签订商品房买卖合同和办理房地产权证的原因是因广州市限购政策，属于其自身原因。执行异议简单的从合同的一般约定就推定原告不具备广州市的购房资格，而不是通过调取原告的购房资格证明来认定原告是否具有购房资格，造成事实认定错误，从而错误的得出原告不能办理过户登记的原因基于自身所致的结论。

二、执行异议审查认为原告不符合《异议复议规定》第29条规定的情形，没有审查其是否符合《异议复议规定》第28条规定的情形，就直接驳回了原告的诉讼请求，适用法律错误。《异议复议规定》第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以同时适用第28条或者第29条规定，人民法院对此均应予以审查。

三、原告的执行异议符合《异议复议规定》第28条规定的全部情形，还请法院依法审查并予以支持。

(一)在人民法院查封之前的2017年1月22日，原告已与广州云梯地产开发有限公司的代理人广州市颐和房产策划代理有限公司作为已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前的2017年1月22日，原告已合法占有该不动产;(三)在人民法院查封之前的2017年1月22日，原告已支付全部价款;(四)原告符合广州市住房限购的条件，具备购房资格，非因其自身原因未办理过户登记。

补充如下：第三人云梯地产和颐和物业发出入伙通知是2017年1月5日，通知书上注明办理入伙时间是2017年1月15日，原告在2017年1月22日与第三人及颐和公司签订认购书及买卖协议。被告称我方没有收楼，但开发商通知收楼时间早于原告接收房屋的时间。

被告赵振雄答辩称，一、本案的涉案房屋系登记在开发商名下，并非二手房买卖，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议与复议规定》）第二十九条审查原告是否有权排除执行。

二、原告未与云梯公司就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议与复议规定》第二十九条或第二十八条第（一）款的规定，其异议不应得到支持。

三、原告现提交的证据不足以证明其已接收或占有案涉房屋，且其名下有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议与复议规定》第二十八条或第二十九条第（二）款的规定，其异议申请不应得到支持。

四、原告未向云梯公司支付任何购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）款的规定，其异议申请不应得到支持。

五、原告对于涉案房屋未能过户存在明显过错，即使依据《执行异议与复议》第二十八条第（四）款的规定，原告亦不能排除本案执行。

六、即使本案认定原告异议事由成立，涉案房屋登记在云梯公司名下，不具有任何权利瑕疵，答辩人申请查封该房屋是完全正当、合法的，不存在任何过错，本案的诉讼费用不应由答辩人承担。

七、原告提交的证明其已经接受或者占有房屋，云梯地产开发有限公司也当庭确认并未接收涉案房屋，其并不满足执行异议与复议规定第二十八条或者第二十九条第二款规定。

八、根据现有证据，原告并没有接收涉案房屋，如果接收房屋会缴纳水电费，物业费，周转金等，原告均未提交任何证据，原告也自认其在2017年1月22日购买房屋，根据其他系列案证据显示，云梯公司安排住户入住时间为2017年1月22日，此后没有安排其他住户入住，因此有理由相信原告并没有接收房屋，本案是执行异议之诉，基于机场公司与原告有可能存在串通的嫌疑，请求法庭调查入住事实的时候，应以证据为准。

第三人云梯地产答辩称，一、对原告提供证据的真实性无异议，其合法性和关联性由贵院依法认定。二、对原告在起诉状中所述购买涉案房屋相关基本事实没有异议。三、涉案房屋所在的云梯山庄445亩项目由合作方颐和方包括云梯山庄、颐和地产集团、广州颐和发展有限公司实际操盘开发，颐和方关联公司颐和策划公司负责实际销售，涉案具体情况由颐和方掌握，我方所述事实均由颐和方向我方反馈。陈广春并未收楼。

第三人云梯山庄未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐林北街7号H-4栋301房，于2020年10月12日被本院查封。

2016年11月9日，陈广春在广东省拍卖行有限公司通过现场拍卖的方式以762200元的价格拍得广州市花都区梯面镇106国道与山前大道交界颐和山庄H4栋301洋房。后陈广春与广东省拍卖行有限公司于当日签订《拍卖成交确认书》，确认上述事实。陈广春于2016年11月8日向广东省拍卖行有限公司银行转账支付80000元、2016年11月16日分别银行转账支付548000元、50000元、50000元、34200元，共计已支付完毕762200元。

2016年5月25日，陈广春与云梯地产（原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司）、该公司的代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定由陈广春以1058552元的价格购买涉案房屋，建筑面积167.36平方米，付款方式为一次性付款。

2017年1月22日，陈广春与云梯地产（原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司）、该公司的代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，约定内容与认购书一致。云梯地产于同日出具收到陈广春支付房款1058552元的收据。

陈广春陈述，实际上认购书与买卖协议书都是在2017年1月22日签订，认购书的日期是倒签的。陈广春主张，云梯地产已将涉案房屋交付其使用，因各方签订认购书之时已错过了交楼时间，故物业公司未向其发出交楼通知书，而是由其直接领取钥匙并更换门锁，其并未入住，也未支付物业管理费。陈广春提交了微信聊天记录拟证实颐和山庄的物业管家曾催促其支付涉案房屋的物业管理费，还提交了H4栋1401房的入伙通知书拟证实物业公司系于2017年1月5日发出入伙通知书。云梯地产陈述，颐和方告知其，陈广春并未办理收楼手续。

广东南方都市报经营有限公司于2021年12月15日出具证明，证明涉案房屋是其广告置换房产，其与广州颐和房产策划代理有限公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》的落款时间为2016年5月25日，《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房买卖协议书》的购房价款也是其与开发商互换的广告金额。该公司委托广东省拍卖行有限公司于2016年11月9日对包括案涉房产在内多套房产进行拍卖，陈广春以740000元的成交价竞得该房屋，并按照约定支付了全部价款。2017年1月22日，该公司协助陈广春与广州颐和房产策划代理有限签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房买卖协议书》。

本院询问双方为何未能办理过户手续。陈广春陈述，系因为云梯地产告知其还不能办理网签。云梯地产陈述，具体原因其不清楚，其不是具体操盘方，颐和方才是具体操盘方，且涉案房屋所在大楼未能通过竣工验收，还在办理之中。

陈广春提交的广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，陈广春、张友如名下有一套位于越秀区右新马路144号502房的房屋。

赵振雄与云梯地产、云梯山庄建设工程施工合同纠纷一案，依据已经生效的（2021）粤01民终11585号民事判决书，云梯地产、云梯山庄应向赵振雄支付61904412.06元及利息，在该案一审执保案件中，本院于2020年10月12日查封了云梯地产位于广州市花都区颐林北街7号H-4栋301房的房产。根据赵振雄的请求，本院于2021年8月27日立案执行并向云梯地产、云梯山庄发出执行通知书。2021年9月2日，本院作出（2021）粤0114执13397号执行裁定，裁定冻结云梯地产、云梯山庄的银行存款61904412.06元或查封、扣押云梯地产、云梯山庄价值61904412.06元的财产。

另查明，据广州市花都区住房和城乡建设局出具的房屋信息显示，位于广州市花都区颐林北街7号H-4栋301房的开发企业是云梯地产（原广州白云国际机场集团综合开发有限公司），预售证号是20140001，不动产权利类型是国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋状态是未签定合同、未确权。

再查明，涉案房屋被查封后，陈广春向本院提出执行异议，本院查明广州市花都区梯面镇花都颐和山庄颐林北街7号H-4栋301房与广州市花都区梯面镇花都颐和山庄御山区H4栋301房一致。本院于2021年10月27日作出（2021）粤0114执异534号执行裁定书，裁定如下：驳回异议人陈广春的执行异议。陈广春于2021年11月8日签收该裁定。

本院认为：本案的争议焦点为陈广春就涉案房屋是否享有足以排除赵振雄申请强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，陈广春的异议是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的四个条件。

陈广春提交的证据足以证实，其在涉案房屋被本院查封之前已向广东省拍卖行有限公司支付完毕全部购房款，并与云梯地产就认购涉案房屋签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄商品房买卖协议书》。该《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但该认购书的内容已载明了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式。该认购书已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。且该认购书中已载明云梯地产为卖方，广州颐和房产策划代理有限公司仅为委托代理人，云梯地产也确认颐和代理公司与陈广春签订该协议的代理行为，故该代理行为的后果由云梯地产承担。

而根据同一楼盘的其他案件可知，该楼盘存在大量仅签订认购书而未办理网签手续的情况，陈广春作为普通购房人，未能办理网签不可归责于其。云梯地产亦陈述，涉案房屋所在楼栋至今未能办妥竣工验收备案手续，涉案房屋未能过户至其名下，亦不可归责于陈广春。

但陈广春提交的微信聊天记录并不足以证实其在涉案房屋被本院查封前，已办理收楼手续，已合法占有涉案房屋。云梯地产亦陈述，陈广春并未办理收楼手续。故陈广春请求停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，与上述法律规定不符，本院对此不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：

驳回原告陈广春的全部诉讼请求。

案件受理费14327元，由原告陈广春负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审　判　长　　廖静文

人民陪审员　　陈淑霞

人民陪审员　　樊彦涛

二〇二一年十二月三十一日

书　记　员　　利文智

黄瑜