广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0114民初16932号

原告：刘健，男，1997年7月13日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县,

委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。

被告：赵振雄，男，1958年8月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区,

委托诉讼代理人：黄翠仪，北京市隆安（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡莹，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。

第三人：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。

法定代表人：梁国锋。

委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。

第三人：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内，统一社会信用代码914401017418930454。

法定代表人：何建信。

第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。

法定代表人：何建信。

原告刘健诉被告赵振雄、第三人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯地产），广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告刘健的委托诉讼代理人徐剑文，被告赵振雄的委托诉讼代理人胡莹，第三人云梯地产的委托诉讼代理人王胜宽、孔国锋到庭参加诉讼。第三人云梯山庄、颐和公司经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。

原告刘健向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除对原告购买的位于广州市花都区梯面镇颐和山庄颐林北街4号G9栋1402房房产，并终止查封该房屋的执行行为；2、本案的案件受理费用由被告承担。

事实和理由：原告作为购房消费者，于2014年8月17日购入广州市花都区梯面镇颐和山庄颐林北街4号G9栋1402房，已按约定支付了全部购房款，并于2017年10月收楼以及支付收楼后所产生的物业费用。

现由于被告与第三人广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷案件[案号：（2021）粤01民终11585号]，广州市花都区人民法院根据被告赵振雄的请求，作出（2021）粤0114执13397号执行裁定书，依据该裁定书预查封了广州云梯地产开发有限公司位于广州市花都区梯面镇颐和山庄颐林北街4号G9栋1402房房产。原告对该查封（预查封）行为提出书面异议，广州市花都区人民法院于2021年11月10日作出（2021）粤0114执异545号裁定：驳回原告的执行异议。

原告作为案涉房屋买受人签署了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款且已依法占有，依法享有的购房消费者的物权期待权应优先于被告建设工程价款优先受偿权，应当排除被告的预查封行为。

原告已享有对案涉房屋的物权期待权，足以排除被执行人的执行，具体理由如下：

一、案涉房屋不属于《协助执行若干问题的通知》第15条所规定的预查封对象，应当解除预查封。

二、原告作为购房消费者，依法享有的消费者买受人的物权期待权优先于被告的债权，应当排除被告的执行。

三、退一步而言，参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告的请求符合第28、29条的规定，应当排除被告的执行。

四、保护善意商品房买受人的合法权益及其物权期待全符合立法本意。

五、退一步而言，即使原告在本案中不符合《异议复议规定》规定的排除执行的条件，依据《协助执行若干问题的通知》以及《批复》的规定，也应当排除被告的执行。

为此，为维护原告合法权益，特依据民事诉讼法相关规定向人民法院起诉，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。

被告赵振雄答辩称，原告的主张并不成立，请求法院依法驳回其全部异议请求，具体理由如下：

一、原告未与云梯公司就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）款的规定，其异议不应得到支持。

二、原告现提交的证据不足以证明其已接收案涉房屋且其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款的规定，其异议申请不应得到支持。

三、原告未向云梯公司支付任何购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）款的规定，其异议申请不应得到支持。

四、原告对于涉案房产无法过户明显存在过错，无权排除答辩人的执行。

五、即使本案认定原告异议事由成立，涉案房屋登记在云梯公司名下，不具有任何权利瑕疵，答辩人申请查封该房屋是完全正当、合法的，不存在任何过错，本案的诉讼费用不应由答辩人承担。

刘健没有提交任何支付凭证，不能证明原告已经实际支付了案涉购房款。

综上，异议未与云梯公司签订合法有效的书面买卖合同。即使该合同有效亦无法履行，其并不享有物权期待权，不能对抗答辩人的查封。同时，原告未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且未向云梯公司支付购房款，因自身限购政策未能过户存在过错，其不符合相关法律法规规定的排除执行的条件，依法应当驳回其异议。

第三人云梯地产答辩称，一、对原告提供证据的真实性无异议，其合法性和关联性由贵院依法认定。二、对原告在起诉状中所述购买涉案房屋相关基本事实没有异议。我方对原告的起诉意见所述的不能办理网签备案登记的原因不予认可，原告提交的执行裁定书及补充不动产登记证明，足以证明不能办理网签备案登记是因为广州限购政策，是原告的原因导致。

第三人云梯山庄、颐和公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐林北街4号G-9栋1402房，于2021年9月27日被本院查封。

2014年8月17日，刘健与云梯地产（原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司）、该公司的代理方广州颐和房产策划代理有限公司于签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定由刘健以606522元的价格购买涉案房屋，建筑面积105.09平方米，付款方式为一次性付款，于签署认购书起柒日内，即2014年8月25日前付清全部房款，即606522元，该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2016年12月30日前交付乙方使用。

同日，刘健与云梯地产（原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司）、该公司的代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订《花都颐和山庄商品房买卖协议》，约定由刘健以606522元的价格购买涉案房屋，建筑面积105.09平方米，付款方式为一次性付款，在2014年8月25日前付清全部房款，总金额606522元。

刘健主张，其已向云梯地产支付完毕全部购房款，房款由刘会新代为支付。为此，刘健提交了加盖广州颐和房产策划代理有限公司财务专用章的收据一张、广州农村商业银行银行卡交易明细清单以及刘会新出具的《代付证明》一张。刘健提交的收据显示，广州颐和房产策划代理有限公司于2016年9月29日向刘健出具收款收据，收到刘健支付的购房款606522元。云梯地产确认其已收齐刘健支付的全部购房款。

刘健陈述，其已办理收楼手续，且已装修入住,并缴纳了物业服务管理费、水电周转金，为此其提交了广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司于2020年9月1日出具的发票一张，收据一张。

本院询问双方为何未能办理过户手续。刘健陈述，系因为云梯地产不配合办理网签过户导致，并提交了广州云梯地产开发有限公司于2021年9月10日出具的《9月9日三方会谈意见》拟证明其主张。云梯地产陈述，具体原因其不清楚，其不是具体操盘方，颐和方才是具体操盘方，且涉案房屋所在大楼未能通过竣工验收，还在办理之中。

刘健提交了其个人名下不动产登记结果查询证明，证实其在广州无房产。

赵振雄与云梯地产，云梯山庄建设工程施工合同纠纷一案，依据已经生效的（2021）粤01民终11585号民事判决，云梯地产、云梯山庄应向赵振雄支付61904412.06元及利息。根据赵振雄的请求，本院于2021年8月27日立案执行并向云梯地产、云梯山庄发出执行通知书。2021年9月2日，本院作出（2021）粤0114执13397号执行裁定书，裁定冻结云梯地产、云梯山庄的银行存款61904412.06元或查封、扣押云梯地产公司、云梯山庄公司价值61904412.06元的财产。2021年9月27日，本院查封了云梯地产公司位于广州市花都区颐林北街4号G-9栋1402房的房产。

另查明，据广州市花都区住房和城乡建设局出具的房屋信息显示，位于广州市花都区颐林北街4号G-9栋1402房的开发企业是云梯地产公司（原广州白云国际机场集团综合开发有限公司），预售证号是20140001，不动产权利类型是国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋状态是未签定合同、未确权。

再查明，涉案房屋被查封后，刘健向本院提出执行异议，本院于2021年10月27日作出（2021）粤0114执异545号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人刘健的执行异议。刘健于2021年11月5日签收该裁定。

本院认为：本案的争议焦点为刘健就涉案房屋是否享有足以排除赵振雄申请强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，刘健的异议是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三个条件。

第一，刘健与广州颐和房产策划代理有限公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄商品房买卖协议》的签署时间是在2014年8月17日，是在本院查封涉案房屋之前签订。该《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房买卖协议》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但该认购书的内容已载明了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式，交付时间。该认购书及买卖协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。且买卖协议中已载明云梯地产为卖方，广州颐和房产策划代理有限公司仅为委托代理人，云梯地产也确认颐和代理公司与刘健签订该协议的代理行为，故该代理行为的后果由云梯地产承担。

第二，根据本案查明的事实，刘健提交的收据、银行交易明细足以证实，刘健在涉案房屋被查封之前已足额向云梯地产支付完毕全部购房款。云梯地产对此亦予以确认。

第三，刘健提交的广州市个人名下不动产登记结果查询证明足以证实其名下在广州市无住房。

故刘健请求停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，合法有据，本院予以支持。第三人云梯山庄、颐和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：

本院（2021）粤0114执13397号案停止对位于广州市花都区颐林北街4号G-9栋1402房的执行，并解除对位于广州市花都区颐林北街4号G-9栋1402房的查封。

案件受理费9865.22元，由第三人广州云梯地产开发有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审　判　长　　廖静文

人民陪审员　　冯艳珊

人民陪审员　　汤凤珍

二〇二一年十二月三十一日

书　记　员　　利文智

黄瑜