上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）沪01民终1202号
上诉人（原审原告）：王炜，男，1985年7月4日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：夏剑峰，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙小红，女，1974年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人王炜因与被上诉人孙小红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初6689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王炜上诉请求：撤销一审判决，改判支持王炜的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定双方之间的房屋买卖合同未成立当属错误。首先，合同签订之初，由于孙小红在上海，而王炜在江苏东台，故由中介公司先将空白的《房屋买卖合同》《补充协议》（以下简称案涉合同）邮寄给孙小红，孙小红签字后邮寄给中介公司，此时买受人一栏为空白。根据最高院2018年的
指导性案例，一方当事人签署空白合同视为对合同空白部分的无限授权，合同相对方可以任意填写相应内容。具体到本案，孙小红的行为表明其对合同相对方的身份持随意、放任态度，故案涉合同的主要条款的效力是确定的。其次，一审判决认定王炜未于孙小红解除委托前在案涉合同上签名当属错误。从证人王某的证言可见，2020年8月17日王炜通过王某向孙小红支付了100,000元（人民币，下同），在该时点，案涉合同的相对方已经确定为王炜，孙小红称不知合同相对方是谁、没有收到合同从而否定合同效力，与最高院的
指导性案例相悖。从合同订立过程看，孙小红授权中介公司销售房屋属于要约邀请，王炜与中介公司商定合同条款并邮寄给孙小红属于要约，孙小红签署案涉合同属于承诺，至此双方合同成立，至于王炜何时签字与合同成立无实质性关联。最后，一审判决认定没有王炜与王某之间的款项支付记录，故认定合同履行行为与王炜无关，此是一审法院的自由心证，系认定事实错误，王某已经作证确认100,000元系王炜方支付，此是对款项性质的确认。故提起上诉，请求二审改判。
孙小红辩称：不同意王炜的上诉请求。一、一审判决认定双方之间的买卖合同没有成立，证据确实充分，当属正确。本案中，孙小红委托王某出卖房屋是要约，2020年8月20日孙小红向王某提出不出售系争房屋是撤回要约，8月21日孙小红通知王某“晚20：00之前收不到原件签字合同，我与你所有委托结束”是承诺期限届满的时间，逾期承诺的要约失效。王炜未能举证证明其在2020年8月21日晚20：00之前作出承诺，应当承担举证不能的不利后果。一审判决认定双方之间的买卖合同没有成立，符合合同法第二十三条、第二十五条的规定。孙小红此前从未听说过买方王炜的名字，双方此前从未见面，收到诉状才知道王炜，开庭时才见到王炜。二、虽然合同法规定，一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。但目前仅有王某向孙小红支付100,000元定金和土地证变更费用的证据，并无王炜向王某支付相应费用的证据，或王某收到孙小红退还之费用后转给王炜的证据，故支付定金和土地证变更费用并非王炜履行合同的行为，应认定双方的买卖合同并未成立。要求驳回上诉，维持原判。
王炜向一审法院起诉请求：判令孙小红赔偿王炜定金60,000元。
一审法院认定事实：2020年7月29日，孙小红委托案外人王某出售江苏省东台市XX巷XX室（船厂宿舍）（以下简称系争房屋），几天后王某告诉孙小红有人愿意购买。同年8月14日，王某将乙方（买方）名字空白的《房屋买、卖合同》《补充协议》邮寄给孙小红，合同约定，系争房屋总价300,000元，乙方于2020年8月16日自愿付给甲方购房定金100,000元，现土地证在他人名下，乙方需承担土地证过户至甲方名下的土地出让金等费用。孙小红在两份合同的甲方（卖方）处签字后寄回给王某，并在微信中向王某说“三份合同和协议已经签字，将甲方房产（证）一并寄给你，由乙方签好字后，将其中一份合同寄给甲方”。同年8月17日王某向孙小红转账100,000元，8月19日王某陪同孙小红办理土地证过户事宜并支付了相关费用。8月20日孙小红向王某提出，因其母亲不同意出售系争房屋，故要求王某帮忙向买家说一下，不出售系争房屋了，王某表示“人家不同意”。8月21日上午9点，孙小红将100,000元及土地证过户费用转账给王某，王某说，“你错了，乙方已签了，你说你回来的，我就没寄，……”下午17点15分，孙小红说：“你说合同已经乙方签字，在今晚20：00之前收不到原件签字合同，我与你所有委托结束，”18点45分王某说：“刚刚买方已到这里来了，说了如果你继续履行合同，那么我们还照样按照合同履行下去。如你还是不想卖，那就是你违约了，……”孙小红说：“这不是你忘记的事，我要求寄给我”……“你一直叫我履行什么合同，我都没有看到买（家）签字的合同，这合同你说还怎么履行下去”“你到目前为止，合同都没有给我”，王某说：“你和我沟通什么呀，你不就是叫我帮你悔约”，孙小红说：“我没有看到乙方签字的合同，这合同怎么履行，合同在你手里”，王某说：“你就算了吧，还是没话谈。”
一审法院认为，首先，王炜主张已于2020年8月21日前在案涉合同上签名，但其仅提供了王某出庭的证人证言，并无其他证据，而孙小红提供的聊天记录则显示，孙小红于2020年8月21日多次催促王某提供买家签名的合同，王某却一直未能提供，故确认王炜并未于孙小红解除委托前在案涉合同上签名；其次，原合同法虽规定，一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，但目前仅有王某向孙小红支付100,000元定金和土地证变更费用的记录，并无王炜向王某支付相应费用或王某在收到孙小红退还的以上费用后转回给王炜的证据，故确认支付定金和土地证变更费用也并非王炜履行合同的行为。综上，案涉合同并未成立。因王炜、孙小红之间并未成立买卖合同关系，王炜根据合同约定要求孙小红承担违约责任，于法无据，不予支持。
原审法院审理后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第四百一十条规定，于2021年8月30日判决如下：驳回王炜的诉讼请求。案件受理费1,300元（王炜已预交），由王炜自行负担。
本院二审期间，王炜提交了以下证据材料：1．中介方东台市A有限公司出具的《情况说明》，经由王某签字并加盖公司公章，是关于系争房屋交易过程的陈述。2．中介方出具的购房定金收条、中介费专用收据，证明王炜的父亲代为支付了购房定金100,000元及中介费6,000元。3．税收缴款书及非税收入一般缴款书，证明孙小红的土地证变更手续费是王炜承担的，双方合同已成立并进入实质履行阶段。4．《房屋买、卖合同》及《补充协议》、电子转账凭证，证明合同对相关费用负担作出约定，王某向孙小红转交了购房定金100,000元，双方合同已进入实质履行阶段。王炜申请的证人王某即中介人员当庭对上述证据予以确认。孙小红质证认为，上述证据材料并非新证据，《房屋买、卖合同》及《补充协议》其收到时没有买方王炜的签字，王某没有告知买方是谁；中介方收取的购房定金为现金其不知道，王某也没有说过，且收条没有公司盖章；对中介费的收取不知情，交易未成不应支付中介费；税收缴款书中的土地证变更费用是王某刷卡支付的。
孙小红提交另一份落款日期为2020年8月13日的《房屋买、卖合同》影印件，内容与王炜的合同基本相同，乙方（买方）为杨淑芬，孙小红解释称这是王某通过手机拍给她的第一份合同，合同中有买方名字，但之后其收到的第二份纸质版合同及补充协议上没有买方王炜的名字。中介人员王某对该份合同解释，孙小红全权委托其出售系争房屋，条件是到手房款30万元，所以其将合同条款通过手机拍给孙小红看；杨淑芬是最初的买家，但考虑系争房屋比较旧后来就不想要了，王某就找到王炜购买该房屋，王炜同意房款总价30万元，并同意另行负担土地证变更费、前案执行费，当时王炜人在外地，没法在合同上签字，这个情况已跟孙小红讲明，也告诉孙小红让她回东台办手续，其将合同及补充协议文本一起寄给孙小红，孙小红在合同上签字并手写了自己的银行卡号。王炜质证表示，以王某的陈述为准。
本院认定，王炜二审提供的证据，得到中介人员王某的确认，孙小红对其真实性未提出异议，上述证据具备合法性、关联性，应予认定；孙小红二审提供的证据与本案缺乏关联性，不予采纳。
根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
《房屋买、卖合同》的手写落款日期为2020年8月13日，该合同下方有甲方孙小红、乙方王炜的签字及中介方东台市A有限公司盖章。《补充协议》的打印落款日期为2020年8月12日，该协议下方有甲方孙小红、乙方王炜的签字，中介方王某手写名称东兴B有限公司。
《房屋买、卖合同》约定：一、房屋概况。房屋座落东台市XX厂宿舍）306室，建筑面积60.62平方米。二、乙方自愿购买甲方上述房屋，作为住宅使用，房屋总成交价人民币300,000元整。三、甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。如因房屋产权纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。四、乙方于2020年8月16日自愿付给甲方购房定金100,000元。五、甲乙双方约定2020年10月16日前乙方付购房款200,000元后甲方需提供房屋有关证件，并协助乙方办理产权过户手续，所有过户费用由乙方承担。2020年12月16日前甲方将上述房产和钥匙交给乙方时一次性付清。六、（略）。七、违约责任：以上协议签字后生效，双方不得违约，否则（如甲方违约则甲方退还所收乙方的定金和房款之外，另赔偿所付定金的一倍给乙方。如乙方违约则所付给甲方的定金作自动放弃），中介方不承担任何责任或法律后果。八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，签字后生效，中介备案一份。该合同下方有孙小红手写的其银行卡号。
《补充协议》约定：甲、乙双方就关于双松巷12号（XX宿舍XX室）房屋买卖一事，经双方充分协商，达成如下一致意见：1、因甲方当初购买此房时，土地证未办理过户，现正在办理中，等甲方可以将产权过户给乙方时，乙方付清全部房款。2、此房现出租中，双方约定，待租客到期（2020年12月6日），交房给乙方，所收的租金退给乙方。3、在交易过程中所产生的费用由乙方承担。费用有法院5千执行费、土地出让金、契税、工本费。以上协议，双方签字生效，双方不得违约。
上述《房屋买、卖合同》及《补充协议》，孙小红于2020年8月14日一并收到中介王某寄送的全部纸质版本，由孙小红签字后寄回王某，当时仅有中介方的签字盖章，乙方处王炜未签字。中介人员王某解释，因王炜人在外地，未来得及签字，其已将此情况告知了孙小红。孙小红在《房屋买、卖合同》及《补充协议》上签字、写明银行卡号后寄回给王某。
2020年8月16日，王炜父亲代某将购房定金100,000元现金交付给中介人员王某，王某出具了购房定金收条。次日，王某将100,000元购房定金转账交付给孙小红。另，王某陪同孙小红于2020年8月19日办理了系争房屋的土地证变更手续，王某垫付了土地证变更费用3万余元，该笔费用实际由王炜支付。孙小红确认从王某处收到购房定金100,000元及土地证变更费用3万余元，其于2020年8月21日已全部退给王某。
王某在《情况说明》中对系争房屋的交易过程陈述如下：其系东台市A有限公司法定代表人，与孙小红为多年熟人关系。2020年8月，孙小红电话委托其出售系争房屋，约定净得房款300,000元，所有过户费用由买家承担，包括孙小红与前房主纠纷案件中的5,000元。随后其帮孙小红找到买方王炜，三方约定，因孙小红前期房产纠纷未解决好，房屋当时仍在出租中，孙小红请王某办理土地证、不动产证事宜，买家王炜先付购房定金100,000元给孙小红，等孙小红前期纠纷解决好，再办理不动产证（期间孙小红的前期土地出让金是买家付的款）。因孙小红常年在上海，不好请假，故让王某先收定金，合同签好（孙小红）再回东台办理过户手续。在征得王炜同意的情况下，2020年8月中旬，其将（王炜）尚未签名的合同原件及补充协议各一式三份快递寄给孙小红，孙小红已知合同内容、具体流程安排，（孙小红）签好名、手写银行卡号，连同房产证原件快递寄回东台给王某。2020年8月16日晚，王炜父亲带了100,000元现金到门店，让转交给房东，由于当时银行已下班，故给了王某，另支付了6,000元中介费。次日上午9点多，王某从银行卡中转了100,000元给卖家孙小红，并通知孙小红回东台办理前期房产变更手续。孙小红电话告知18日晚上到东台，住火车站附近的宾馆。8月19日一大早，王某开车去宾馆接了孙小红夫妻，去行政服务中心办理了不动产证，土地出让金是买房人支付的，孙小红急于回上海，双方口头约定等孙小红的不动产权证到手再回东台办理过户登记手续。没几天接到孙小红电话，称母亲在家寻死觅活要把房子给孙子，孙小红让王某帮帮忙，做买方工作让买方放弃购房。后王某联系买家，买家不同意。此后其在双方之间协调，几天后孙小红又说让买家再加三万给她，买家不同意。随后孙小红将定金退给其，让其帮忙，目前定金还在中介公司。孙小红曾多次拨打东台市长热线电话，颠倒黑白诬蔑王某为无证经营。案涉合同是经买、卖、中介三方反复确认同意后，当事人本人签名的，孙小红收到100,000元购房定金后才回东台办理相关手续，是真实有效的合同。房价是卖方孙小红自己定价的，委托王某出售，是当时的市价。
一审判决认定的基本事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，双方的房屋买卖合同是否有效成立，孙小红的行为是否构成违约，应否承担违约责任？
合同的成立须经要约和承诺两个阶段。根据合同法的规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。就本案而言，孙小红委托中介方王某出售系争房屋，出售条件为孙小红到手300,000元，在交易过程中所产生的费用由买方承担，包括前案的法院执行费、土地出让金、契税、工本费等项（相关内容如补充协议），孙小红的上述意思表示符合要约的特征，构成要约。中介王某找到买家王炜，王炜同意按照孙小红的上述出售条件购买系争房屋，其意思表示构成承诺。合同法规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由于房屋买卖合同属于要式合同，须签订书面合同，故系争房屋的买卖合同应自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，中介人员王某根据买卖双方达成的交易条件制作了合同文本，当时因王炜人在外地，未及在合同文本上签字，王某将王炜未及签字的情况告知了孙小红，并将合同及补充协议纸质文本邮寄给孙小红，孙小红当时并未提出异议，而在合同上签字并写了自己的银行账号，此后，王炜父亲代某向中介人员王某支付了购房定金及办理土地证变更的费用，上述履行行为可以认定为王炜对合同内容的确认，而孙小红收取王某转付的购房定金及土地证变更费用，说明已接受了王炜的履行，该合同成立。采用合同书形式订立合同的，双方当事人的签字盖章只是形式问题，实质上应当审查当事人的真实意思表示。如果一个以合同书形式订立的合同已经履行，仅仅是没有签字盖章就认定合同不成立，则违背了当事人的真实意思，既然已经履行，合同当然成立。孙小红在收取购房定金、土地证变更费用后，却又反悔不卖，理由是没有收到买家签名的合同原件、不知买家是谁，此明显与法律规定不符，系孙小红寻找借口意图毁约，其行为构成违约。2020年8月21日孙小红在微信中通知中介王某，“晚20：00之前收不到原件签字合同，我与你所有委托结束”，孙小红认为，此是承诺期限届满时间，逾期承诺的要约失效。本院认为，孙小红的该主张与法律规定不符，其与中介方的委托关系即便结束，亦不能推翻其与买方王炜已经成立的房屋买卖合同，所谓的“承诺期限届满、要约失效”纯属孙小红的自我设定，缺乏法律效力，其目的是否定合同成立以逃避违约责任，上述行为严重违背合同诚信原则，应作否定性评价。一审判决认定，孙小红于2020年8月21日多次催促王某提供买家签名的合同，王某却一直未能提供，故确认王炜并未于孙小红解除委托前在案涉合同上签名，该认定忽略了买卖合同与中介合同的关系及双方已实际履行的行为，由此作出合同不成立的认定结论不当。关于王某转账给孙小红的款项来源，二审中王炜已提供充分证据证明是其父亲代为支付给王某的，该节事实应予认定。一审判决认为，上述款项仅有王某向孙小红支付的记录，并无王炜向王某支付或王某在收到孙小红退还费用后转回给王炜的证据，故认定王某支付定金和土地证费用的行为并非王炜履行合同的行为，此是对付款情况未作全面深入的查明，忽略了王炜父亲代其付款的事实。关于孙小红所应承担的违约责任。根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中合同约定的房屋总价为300,000元，购房定金为100,000元，此数额超过了法律规定的标准，现王炜根据法律规定下调定金为60,000元，符合法律规定，予以准许。由于孙小红收受定金后不履行约定的合同义务，故王炜要求双倍返还定金应予支持，鉴于孙小红已退还收取的款项，故其还应支付王炜60,000元。
综上所述，本院认为，上诉人王炜的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结论错误，本院予以改判，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第三十五条、第三十七条、第一百一十五条、1995年《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初6689号民事判决；
二、孙小红于本判决生效之日起十日内支付王炜人民币60,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1,300元（王炜已预交），由孙小红负担。二审案件受理费人民币1,300元，由被上诉人孙小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
审 判 员 潘春霞
审 判 员 寻增荣
二〇二二年八月三十日
法官助理 朱晨阳
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
一、1999年《中华人民共和国合同法》
第三十五条当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、1995年《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
……
