中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1233号
上诉人（原审原告）：于东美，女，汉族，住山东省沂南县智圣汤泉庄园南区。
委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。
法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。
法定代表人：陈贵德，该公司董事长。
上诉人于东美因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。于东美的委托诉讼代理人高本京、中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于东美上诉请求：1.撤销天津市高级人民法院（2019）津民初95号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持于东美一审全部诉讼请求；2.中金公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决事实认定错误。案外人刘本武与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，购买南区D6号楼房并缴纳10万元购房定金。之后刘本武经晨始公司同意，将D6号楼房调换为B15号楼房（以下简称案涉房屋），剩余购房款178.7525万元用山东全鑫市政园林工程有限公司（以下简称全鑫公司）承建沂南县智圣汤泉庄园南区的道路、绿化、铺装等工程款抵顶购房款。于东美原系全鑫公司的股东，系刘本武的舅妈。2015年3月20日全鑫公司借于东美200万元用于资金周转，2015年5月5日刘本武与于东美达成以房抵债协议，签订案涉房屋的《房屋转让证明》，并在晨始公司处办理了更名手续。于东美以合理的对价从刘本武处合法受让案涉房屋，并定期缴纳物业费，在2015年5月之前已经实际占有、居住。于东美受让案涉房屋后，多次要求晨始公司协助办理房产证，但晨始公司一直以种种理由拖延，导致办理房产证至今未果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，于东美在案涉房屋被人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，已经合法占有，是因晨始公司的原因而非于东美的原因未能办理房产证，符合上述法律规定的情形，能够排除执行。
中金公司辩称，中金公司对案涉房屋享有抵押权，于东美若想排除抵押权的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，第二十八条在本案中无适用的余地。于东美系二手房买受人，非消费者购房人，不适用该规定第二十九条的规定。于东美未与晨始公司签订过合法有效的书面买卖合同，也未提供证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，请求驳回于东美的上诉请求，维持原判。
晨始公司未提交意见。
于东美向天津市高级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津执异21号执行裁定书（以下简称执行裁定）；2.依法确认登记在晨始公司名下的案涉房屋归于东美所有，依法判决停止对涉案房屋的执行并解除查封；3.诉讼费由中金公司承担。
一审法院认定事实：一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。一审法院于2017年1月12日向山东省沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下包括涉案房屋在内的房产。
2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。
(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。
另查，涉案房屋系(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”之一，目前仍登记在晨始公司名下，中金公司为该房屋的抵押权人。
2019年9月2日，一审法院作出执行裁定，驳回于东美的异议申请。
于东美在本次诉讼中，持案外人刘本武与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》、其与刘本武的《房屋转让证明》、注明“同意换名为于东美”的收款凭证主张权利，称其从刘本武处受让涉案房屋。
对双方争议的证据和事实，一审法院认定如下：
对于东美提交的证据一EMS快递单的真实性和证明力予以认定。因于东美采用网上立案方式立案，于东美收到一审法院执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对于东美提交的证据二一审法院执行裁定的真实性予以认定，但对于东美主张的证明目的不予认定。于东美提交的证据三中《智圣汤泉庄园认购协议》《房屋转让证明》及案外人的收款凭证、借据、会议纪要等均涉及他人，于东美并未提供充分证据证明案外人与晨始公司间存在合法债权并以案涉房屋抵债以及于东美有权从案外人处取得房屋，故一审法院对上述证据的真实性不予认定。对于东美提交的其本人不动产发票真实性予以确认，对于证明目的将结合在案其他证据予以认定。对于东美提交的证据四物业费单据的真实性予以确认；对《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》因涉及案外人，真实性不予确认；上述证据的证明目的将结合在案其他证据予以认定。晨始公司提交的施工协议涉及案外人，真实性无法确认；其提交的其他证据与于东美证据相同的，认证意见同上。
一审法院认为，本案争议焦点为：于东美对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及于东美对案涉房屋是否享有所有权。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出执行异议被驳回的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。于东美在执行异议被裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
本案中，于东美主张案外人刘本武与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过工程款抵房款的方式付清购房款，其从案外人刘本武处受让案涉房屋并与晨始公司建立了商品房买卖合同关系。对此主张，于东美负有举证证明的责任，否则应承担举证不能的不利后果。于东美并未提交其与晨始公司签订的案涉房屋书面买卖合同，其虽称从刘本武处受让案涉房屋，但仅提交了与刘本武的《房屋转让证明》，就为何从刘本武处受让案涉房屋，于东美在本案审理期间前后表述不一。虽然晨始公司认可刘本武系以抵顶工程款的方式付清案涉房屋购房款，但对于晨始公司与刘本武之间存在建筑工程施工合同关系及工程款结算数额、抵顶工程款数额及付款期限等方面证据，无论晨始公司亦或于东美均未提交，且在法庭事实调查阶段要求当事人补充相关证据后仍未补充提交，现有证据无法证明该项事实。综上所述，中金公司系案涉房屋的抵押权人，于东美并未提供充分证据证明案涉房屋系其向房地产开发企业购买，并用于满足基本居住需要的房屋，于东美要求排除对案涉房屋的强制执行并确认该房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院判决：驳回于东美的诉讼请求。案件受理费21862元，由于东美负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，于东美提交沂南县不动产登记信息查询证明，拟证明于东美名下确无其他可以居住的房屋，中金公司对该证明的真实性合法性认可，对证明目的不认可；于东美提交王少艳2020年7月12日出具的《证明》、天然气使用证、沂南县广电网络公司证明等，拟证明于东美一直实际居住使用该房屋，中金公司对其证明目的不认可。本院认为，对前述证据的真实性应予以认可，但是对其证明力应当综合其他证据情况认定。
本院认为，本案二审的争议焦点为：于东美对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。
关于于东美对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。于东美主张其对案涉房屋享有所有权，但是根据已经查明的事实，案涉房屋仍然登记在晨始公司名下，故于东美因案涉房屋未完成转让登记而尚未取得所有权，其主张不能成立。
关于于东美对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。对此，应结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。首先，于东美无法参照适用该规定第二十九条的规定排除强制执行。该规定第二十九条规定属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。本案于东美受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，于东美亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用该规定第二十九条的规定排除强制执行。
其次，于东美无法参照适用第二十八条的规定排除强制执行。于东美称案涉房屋系由晨始公司因工程款抵顶给刘本武后，由刘本武以房抵债又转让给于东美，于东美对于案涉房屋的权益来源于其与转让人之间的债权。该债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，于东美对于案涉房屋的权益是通过案外人两次抵债而来，未直接与晨始公司签订合法有效的书面买卖合同；关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中于东美并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故于东美对于案涉房屋的权益亦不符合第二十八条规定的情形。
综上，本院认为，于东美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21862元，由于东美负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 纯
审判员 赵风暴
审判员 于 蒙
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理危浪平
书记员乔禹博
